虞晓芬:美国信息技术对房地产业的影响
一、信息技术与房地产开发
房子同衣服一样,衣服要合身,要适合人的身体;同样房子也要适合人的行为。
由工业社会转向信息社会,这种社会巨变极大地影响人们的行为方式,决定着人们对房屋需求的变化。
信息技术的发展,使在家庭办公成为可能。而提倡居家办公的主要原因:45%认为提高生产率;35%认为更经济;11%认为有助于缓解交通;6%认为有利于环境保护。Olsten公司的一项调查:50%的北美公司允许雇员居家办公。
在大家推广居家办公的大趋势下,IBM公司采用了以电脑取代桌子的办公方式。从1996年开始,IBM新加坡公司已放弃了个人专用的桌子,公司分发给每位员工一台个人专用的笔记本电脑,让每个人随时随地灵活地工作,八个雇员共用一张桌子。IBM新加坡公司的董事总经理如是说:"在IBM我们没有个人的房间,要使人们接受随处工作的观念,就必须把他们的'房间'拿掉。"
英国电信公司计划在近年让10万的英国职员至少有1/10在家办公。该公司分析:如果实现这一计划,每年可降低公司成本1.34亿英镑(约2亿美元)。
信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了,住宅不再像住宅,办公室不再像办公室,工厂不再像工厂。人们可以在家办公,也可以住在工厂,更可以在办公室里开Party。信息文明把工业文明给房屋品种的界定打破了。
在这样的背景下SOHO式的建筑出现了,SOHO的英文是Small Office Home Office,我们称为"居家办公"。
美国已有了许多成功的SOHO区,这些SOHO区将新时代网络经济条件下的创业者从集中的办公区域中分解出来,通过计算机的网络功能将个体的劳动和创造用分散的、独立的、自由的工作方式打破集群式的、团队的、统一协作的工作方式,从而使办公地点可以分散到家居之中,将生活地点与工作地点结合为一体。这种成功在于外部的成熟的市政基础设施的配给,这种市政的基础设施包括硬体的网络服务的基础条件,也包括软体的社会服务的基础条件,从而使家庭中的办公作业与外界的联系不是依靠人员和实物流动的转移方式进行,减省了进入办公和家庭之中的人和物的流动,使工作区域接近于家庭的生活状态。
二、信息技术与房地产经纪业
对于任何一个市场,信息是很重要的。以前,在美国,有关房地产市场信息大部分为房地产代理商所控制。他们的信息主要来自全国房地产同业协会(NAR)及其地方附属部门或间接来源于复式授权部门(MLS),而这些信息对非全国房地产同业协会的会员是保密的。掌握信息的房地产代理人在房地产交易中起了极其重要的作用,买卖双方必须为其所提供的专业性服务支付较高的费用,一般为房价的6%-7%。
中介商担心网络会取代经纪人对房源信息的控制,其担忧的理由是,如果交易双方能各自坐到电脑前,获取彼此所需的信息,他们干吗还要付钱给经纪人呢?这种担以是不无道理的。美国的全国房地产同业协会和地方协会各自创办了房地产信息数据库和网络系统,对于信息的使用者收取一定的费用,目的是把交易双方排斥在市场之外。而微软公司的"房地产导向网络系统"几乎是免费提供所有信息。信息技术逐渐把以前掌握在房地产专业人士手中的有偿信息转化为无偿信息。
美国信息技术在美国房地产经纪业主要有以下几方面的应用:
1.电子摄影机代替了传统的摄影机。这种电子摄影机可储存300多张照片,涉及房子的周围景色,内部布局,小区的环境等的信息。通过电子进行传递,可被下载到硬盘上,也可被拍摄成录像带,还可通过网络进行传递。
2.传统的分类广告和照片可免费在网络上提供。网上拍卖成为一种可行的房地产销售渠道,广告费用的降低带来交易成本的降低。
3.CD-ROM式合同使商业租赁合同有关文件规范化、专业化;卫星、电子传真、电视电话通讯技术,可以进行长距离信息交流;E-MALL(电子邮件)、有声邮件、手提式电话以及网络的应用这些都将减少中介商与客户面对面的交流的时间,提高了中介商的工作效率和成交量,加剧了中介商之间的竞争,进一步降低了交易费用。
4.MLS每周出版一张光盘,包含12个月的房地产市场信息和有价值的研究信息,为买卖双方提供了可供参考的资料。
上述信息技术的应用将为所有的房地产市场交易方提供详细而全面的市场信息,而不再为NAR成员通过MLS来垄断;这将提高中介商工作效率,减少中介商数量;房地产交易费用普遍降低,达到一个标准化水平;更重要的是交易双方可以越过经纪人直接通过网络达成交易意向。传统交易方式正经历一场革命,美国1995年初只有100个网站进行房屋销售,同年底就达到4000多个,1996年底达到8000多个。
三、信息技术与房地产评估业
房地产评估业向来通过强调房地产个人调查的重要性以及评估的复杂性来维护自身存在的必要性。但是随着大量低成本房地产数据库的出现和发展,使人们很容易地收集到各地区房地产价格、犯罪率、区域环境、附近学校教学质量、居民收入等资料,为判断房地产价值提供了很好的信息源。结果,一方面较少的评估员花较少的成本在较短的时间内可以完成一项评估,另一方面也免去了银行对低价值房产进行评估的必要性,因为银行人员根据房地产数据库中显示的周边房子价值自己即可作出判断。
以前,评估人员依靠自身独立的知识和判断来进行评估。而现在许多规模较大的贷款机构已转向智能化评估,由计算机来决定哪一种结果是合适的。比如,联邦住宅抵押贷款公司已采用并实施一套自动的抵押物评估程序,为其发放新的贷款做部分的工作。目前已有多家机构采用这种自动评估方式。
四、信息技术与房地产贷款市场
信息技术的发展使房地产的一级抵押市场发生极大的变化:电子存款和取款使银行与客户间建立一种新的关系,很少有必要进行面对面的接触;规模较大的贷方开发了内部生成、会自动查帐和核实的计算机生成贷款申请软件,在"传真/调制解调器"的配合下,为购房者提供24小时服务和资金保证;贷款批准时,计算机自动生成各种贷款类型文件并提供给借方;长距离的无公共设施的网络银行的发展,以及抵押利率的公开化和电子信息服务的设立,加剧了银行业之间的竞争,降低了利率和一般管理费用;由于电子核实、信用核实以及对总值在25万美元以下的贷款评估要求的降低,大大降低了抵押申请的时间;信息技术的发展还使借贷双方的角色颠倒过来了,有意借款者只要在网上申请贷款,就可能收到很多"标书",也就是说,贷款人会来寻找借款人而不是借款人寻找贷款人。
五、信息技术与产权档案
美国不动产的交易手续和代管向来是由产权公司的在职律师提供,然而技术的发展对这一服务构成了挑战。"VIRTUAL律师"和"房地产律师"两个软件依法创立了特定的房地产交易全套材料,包括销售合同、居住和商业性租赁合同、抵押贷款和契约,降低了房地产交易的资料准备的成本和费用。
信息技术的发展使几十橱柜的档案资料缩减为几张光盘成为可能。美国有些法院与当地税务事务所将原来和各自掌握的信息进行合并,以光盘、CD-ROM等电子档案代替胶卷,提供了完整的个人房产档案资料。政府要求所有的郡公开这些公共记录,这样当用户对产权有疑义或想了解该房产历史时,来自法院税务局的有关产权、税务的信息对产权公司和提供产权咨询的律师构成了极大的挑战。信息技术的发展减少了对律师的需求。
六、结束语
综上所述,我们认为信息技术的发展①正在改变人们的生活方式和行为,就要求开发商及时地适应这种变化;②信息技术的发展使一些行业消失了,一些行业萎缩了,一些行业产生了。但它最大的影响就是把多余的中间环节消灭了,降低了社会成本,提高了社会效率。美国20世纪传统方式下的房地产交易至少要涉及16个主体参与,到21世纪网络时代,房地产交易将只涉及几个主体:售房者将待售的房子上网,购房者可通过电话或E-MALL进行联系。如果买卖双方想雇佣一个了解房地产有关知识的专门人士进行签约的话,这种雇佣费用也很便宜,大概为500-1000美元。买者可以通过网络申请贷款,并给出他的最高借款额和折扣点。一旦借款人选出贷款对象,整个原始交易都以电子的方式完成,包括电子信用卡打分(评估方法)、计算机生成的文件、借贷双方通过E-MIAL、传真和电话进行交流。当贷款协议达成时,公证人证实所有文件的签署,把有关文件寄发给借款人,然后这项贷款便可进入二级市场进行交易。