留学生在美国买房的限制
在美国买房子没听过什么给留学生什么优惠，也没有购房送绿卡的政策。没有绿卡的外国人买房子贷款相对要困难的多，别的没有什么具体的限制。现在美国房市还在下跌，但下跌的比较缓慢了。能不能进场投资，要看你资金的多少了。
我曾和很多老外打过交道。欧洲人最多，我记得最近有意大利人和德国人给我打过电话。上周，我还和一个以色列人出去看了房子。约翰•洛瑟（John Rosser）说。他现在美国经营一家精品房地产公司，主要是与开发商一起合作。他现在正感到美国以外的投资者们如洪水般地在迈阿密房地产市场的投资兴趣。
洛瑟只是其中之一。根据美国全国房地产经纪人协会的统计数据，在2006年，一半的佛罗里达房地产经纪人高达25%的交易来自于国际客户。在所有冒险到阳光明媚”的佛罗里达州购买房产的外国人中，21%是英国人，34%来自于拉丁美洲。
英国人在美国购买房产兴趣的盛行部分是由于英镑对美元的强势升值。在1999年，一所100万美元的房子大约需要花62万英镑。假设，房子的价值不变，它现在可能也就值大约50万英镑。就在同一时期，人民币已经对美元升值了17%。
事实上，价值类似的1999年房地产已经大幅升值。美国整个房地产市场在新世纪伊始大幅升值，并导致房地产市场泡沫在2006年破裂，此后房价急剧下跌。根据标准普尔/席勒房价指数，自从2006年7月份开始，迈阿密的独户房屋价格已经下跌了28%。麦卡比研究公司（McCabe Research）的总裁杰克•麦卡比（Jack McCabe）告诉本报记者，销售在急剧下降，其中，从2005年底开始，公寓销售下跌了50%。麦卡比公司专注于佛罗里达公寓市场研究。
尽管如此，房价下跌的市场对美国以外的投资者而言仍具有吸引力。因为某些货币的兑换率是相当有利的，所以即使房价在下跌，投资者仍然处于相对有利的地位。杰克?麦卡比说。
投资者最好先别急于扑向这些低价房。因为尽管整个美国楼市都在下跌，仍有很多市场观察者认为离崩盘的日子还远。
洛瑟用半嘲讽半玩笑的口吻描述他办公室中近来颇为流行的消遣方式——数有多少只“佛罗里达国鸟”和迈阿密地平线上又出现多少只鹤。地平线上仍然有很多只鹤。去年9月我们丢失了大概有120只，现在我们又找回了60只。
洛瑟所描述的是迈阿密楼市的奇怪现象——尽管这两年供应过多且价格下跌，仍不断有共管式公寓在建。结果是价格进一步下跌，一些卖家为等待更高价格而惜售。
今天就有人要来成交一栋位于一条河边的高档小楼，他要买进其中的9间共管式公寓，价格是它们实际价值的40%，比建造成本都要低。洛瑟说。但是他提醒说，尽管现在是个买房的好时候，但必须确定卖家是否愿意承受损失。未能还贷的开发商所开发的公寓楼盘已被银行收回，而银行为避免损失，也可能不太愿意出售这些房屋。只有当出现更高损失的风险时他们才会选择出售。比如前面所说的那栋河边的高档房，它给售房人带来的损失是每天2000美元。
麦卡比说，随着选择余地越来越大，一些卖家顾客越来越少，因此他们愿意在价格及其他方面做出让步。麦卡比同时也指出，尽管现在也许是投资的好时机，但长期投资也很重要，投资佛罗里达楼市7到10年会有大回报。“亚洲投资者就是这样，他们比美国的投资者更有耐心。”
如果一个美国之外的投资者想做成一笔好交易，不必担心自己身为外国人的事实。因为“在佛罗里达，买房对外国人来说和对美国公民一样容易。”一位熟悉外国投资的那不勒斯经纪人Tom Doyle说。
美国之外的投资者往往通过经纪人来寻找房产，而如果交易成功，卖方代理人会向该经纪人支付一定费用。当买方出价时，他至少要将3000美元存入一个由第三者暂为保管的账户，作为担保。完成一项交易大概要花一到两个月的时间，这个程序一旦开始，通常需向第三者保管账户存入所购房总价的10%的金额。
Doyle介绍说，由于上述要求，需要开通一个银行账户，而如果买方通过抵押贷款来购买房产，交易完成之前他必须向该账户存入预付金总额、数月的抵押还贷额，以及其他费用。开通一个银行账户的另一个好处是，其他设施和费用可以通过网络缴纳。最后，法律通知书和房产转让契约通常会由某一结算手续公司负责。
至于如何筹措资金，外国投资者同样可以申请抵押贷款，但是利息会比美国公民高。麦卡比说，外国人可以申请到所购地产价格的70%至80%的贷款。
在不同的州，税法也不尽相同。某些情况下，外国人出售或者继承房产需要支付巨额税费，这个问题应该引起特别注意，也可以聘请律师来处理。
另一方面，不是所有地区都像佛罗里达州一样，在房地产行业可以开放地面对外来投资。美国张开双臂欢迎任何愿意花100万美元购买一个单位的人，但许多州仍有居住的限制，要求外来投资者有成为美国公民的证明或其他障碍。
签证、税收、融资问题使问题进一步复杂化，对于那些想将其物业出租出去的外来投资人来说，熟悉当地业主与租客的权利是很有必要的，而这一点与其他一些国家相比，美国更为严格。
根据美国国家房地产协会发布的外国人土地所有权指南，美国最倾向支持外国投资本国房地产的州包括阿拉巴马、康涅狄格、佛罗里达、佐治亚、特拉华、纽约、华盛顿和内华达州。一些地区甚至只要求外国投资者报告他们购买了特定所需权利，包括阿拉斯加、加州、俄亥俄州。
很多地区有居住限制，使得非居民的外国人的投资是非法的。有一些地区，像新泽西州和马里兰州，有所谓的朋友担保要求。
最后还有一些地区，像俄克拉荷马州，不限制外国人拥有土地。肯塔基州要求外国投资者有承诺，正在努力成为美国公民，而在新墨西哥州，外国人如果要购买土地，必须符合成为公民的条件。
对那些投资公共土地、农田，或规划采矿权，事情会更加复杂。
9•11后颁布的美国爱国者法案对外国投资者造成一定的挑战，麦卡比说：由于对外国人来说，到美国旅游或留在美国比在其他地方更难，从你想来美国，到他们同意你来，通常需要120天的时间。这可能会使许多外国投资者望而却步。